25 januari 2021

Gemeente en corporatie, samen knokken voor de sociale woningbouw opgave?

Om een compleet beeld te krijgen van wat de woningbouwversnelling is en wat dit betekent voor een gemeente en haar samenwerkingspartners spraken we deze keer met Peter van Antwerpen. Van Antwerpen heeft ruim 15 jaar ervaring als opdrachtgever van vastgoedprojecten in corporatieland. Zo is hij werkzaam geweest bij Trudo en Area Wonen. Dat woningcorporaties een belangrijke rol spelen bij de versnellingsopgave wordt duidelijk uit de prestatieafspraken die corporaties jaarlijks met gemeenten maken. Zo heeft Area Wonen in de gemeente Uden de doelstelling om voor 2025 minimaal 350 sociale huurwoningen bij te bouwen en wil de gemeente Meierijstad tussen 2018 en 2022 liefst 600 sociale huurwoningen realiseren. Van Antwerpen geeft ons inzicht op welke manier woningcorporaties hier aan bijdragen en deelt met ons de lessen die hij heeft geleerd over hoe gemeente en corporatie elkaar kunnen vinden en versterken in het realiseren van de woningbouwopgave.

Marktwerking van invloed op slagkracht
“Sinds het ontstaan van woningcorporaties, tweede helft van de 19e eeuw, vinden gemeenten en corporaties elkaar in het gemeenschappelijke doel om op het gebied van huisvesting een basisniveau voor de arbeidsklasse te garanderen” geeft Van Antwerpen aan. Woningcorporaties voorzien in huisvesting voor mensen met een kleine portemonnee die niet zelfstandig kunnen voorzien in hun huisvesting. Voor deze doelgroep bouwen corporaties sociale woningbouw.

Van Antwerpen legt uit dat hierbij in zijn werk duidelijk een anticyclisch verloop zichtbaar is. “In tijden van crisis, zoals in 2008, zijn er voor corporaties veel ontwikkelmogelijkheden. Woningcorporaties krijgen in zo’n periode veel aanbiedingen van projectontwikkelaars om de krachten te bundelen in gebiedsontwikkeling, omdat een woningcorporatie een betrouwbare en stabiele partner is.” Dat heeft Van Antwerpen zelf ook gezien tijdens de kredietcrisis. “Toen hebben corporaties nee gezegd tegen locaties en projecten die ze later dolgraag alsnog zouden willen hebben.”

In economisch voorspoedige tijden, zoals nu, is het voor woningcorporaties veel lastiger om aansluiting te vinden bij de realisatie van nieuwe woningbouwontwikkeling. Vanwege de grote vraag naar woningen zijn bouwlocaties beperkt beschikbaar en bouwprijzen hoog. Aangezien de investerings-capaciteit van woningcorporaties vanwege een lage huuropbrengst beperkt is, is het lastig om te concurreren met marktpartijen die voor de particuliere verkoop of beleggers in het hogere huursegment ontwikkelen. Corporaties zoeken nu vooral verdichtingsmogelijkheden bij sloop-nieuwbouw van hun eigen bezit én nieuwbouwlocaties die in bezit zijn van de gemeente.

Goed organiseren
Gekeken naar de woningbouwopgave zijn woningcorporaties daarom vooral geholpen bij het verkrijgen van nieuwe locaties (grondposities) waar zij nieuwe woningbouwontwikkeling kunnen realiseren. Van Antwerpen ziet hierbij een belangrijke rol weggelegd voor gemeenten. “Alleen een inspanningsverplichting en een percentage sociale woningbouw voorschrijven is in hoogconjunctuur niet genoeg om de enorme opgave sociale huur te halen.” Hij ziet een samenwerking voor zich waarbij gemeenten corporaties zien als preferred suplier. Al hebben gemeenten (sinds ze veelal passief grondbeleid voeren) ook niet altijd gronden in bezit.

Volgens Van Antwerpen moeten we daarom niet alleen denken aan het verkopen van gronden van de gemeente, maar: “denk ook eens aan gemeentelijk vastgoed wat herontwikkeld kan worden.” Dit is dan ook precies de creatieve synergie waar Van Antwerpen zelf naar zoekt in zijn werk. Goede ervaringen heeft hij in de gemeente Veghel (nu Meierijstad) waar de gemeente ruimte heeft gemaakt voor woningbouw op oude schoollocaties. “Verschillende basisscholen fuseerden en vonden onderdak in een schoolverzamelgebouw. Daardoor kwamen mooie locaties vrij waar mijn voormalig werkgever verspreid over verschillende locaties 100 woningen heeft kunnen realiseren.”

Wanneer je in je woonvisie aangeeft dat je sociale woningbouw belangrijk vindt, maak er dan ook tijd en geld voor vrij.

Ook heeft Van Antwerpen goede ervaringen met gemeenten die gebruik maken van een aanjaagteam woningbouw. “Als gemeenten er voor kiezen om de sociale opgave prioriteit te geven, stellen ze ook capaciteit ter beschikking zodat hun ambtenaren hier ook daadwerkelijk tijd aan kunnen besteden. Dat is nodig, want het laaghangend fruit is al lang weg. Van Antwerpen sluit zich aan bij de woorden die Paul Schoneveld van de gemeente Uden in een eerder artikel over de woningbouwversnelling met ons deelde. “Hij heeft het over van onderuit optuigen, daar heeft hij absoluut een punt. Dat aanjaagteam alleen kan niets, als de andere collega’s van de gemeente overvol zitten.”

Het hogere gezamenlijke doel
De oplossing voor de sociale woningbouwopgave ligt volgens Van Antwerpen echter niet alleen bij locaties van de gemeenten. Ook corporaties mogen reflecteren op hun handelen. “Wees kritisch op wat je doet en waarom je het doet.” In goede economische tijden hebben corporaties niet altijd de gelegenheid om heel kritisch te zijn op product of locatie. “Soms moet je ook de mindere projecten aangrijpen, omdat er niets anders is.” Aan de kant van corporaties is snel beslissen van belang om de woningbouw te kunnen versnellen: “Zorg als corporatie voor capaciteit bij je medewerkers en blijf niet eindeloos optimaliseren.”

De belangrijkste bijdrage die gemeenten kunnen doen om de versnelling te realiseren is corporaties grondposities geven. “Laat ze niet over aan de grillen van de markt. Het minimale is ze voor te schrijven bij tenders, beter is één-op-één gunnen of een uitvraag doen waarbij de corporatie ook het koop-deel voor haar rekening neemt. De corporatie kan daar dan een commerciële partij bij zoeken in plaats van andersom.” Ook hier reflecteert Van Antwerpen kritisch op de rol van corporaties: “Misschien moeten corporaties zelf slimmer worden? Dieper in de lokale netwerken duiken en zorgen dat ze sneller aan tafel komen bij ontwikkelingen. Actief gaan verwerven. Locaties uitruilen van gebieden waar corporaties veel bezit hebben. Al is dat een heel ander spel. Een spel waar andere partijen zeer vaardig in zijn.”

In de samenwerking tussen gemeenten en corporaties wil Van Antwerpen vooral meegeven om niet te vervallen in details. “Zorg dat je elkaar vindt in het hogere doel dat je gezamenlijk hebt: de Volkshuisvesting. Dit geeft geen garantie dat het gaat lukken, maar het is wel een voorwaarde om het überhaupt te laten lukken.” Ook geeft Van Antwerpen aan ons mee om intrinsiek gemotiveerde mensen van beide partijen aan elkaar te koppelen in aanjaagteams. Daarmee heeft Van Antwerpen goede ervaringen in Veghel en Uden. “Daag ze uit om olifantenpaadjes te bewandelen, de bocht afsnijden door de dingen te doen die eigenlijk niet passen. Als je wacht tot alle verkeerslichten op groen staan, kom je nergens.”

Peter van Antwerpen