22 maart 2021

Groei voor Leiderdorp met behoud van de polder

Leiderdorp, een relatief kleine maar bloeiende gemeente aan de westrand van het Groene Hart. Midden in een gebied met veel groen, open polders met ruimte voor de natuur. Maar ook met uitdagingen op het gebied van woningbouw gelegen tussen de grotere gemeenten Leiden en Alphen aan den Rijn. Wat is de rol van deze gemeente op het gebied van woningbouw en welke positie kiezen zij? Daarover spraken wij, vlak voor zijn pensioen, met Rob van de Loo, 19 jaar lang werkzaam voor de gemeente Leiderdorp. Nu als Senior Beleidsmedewerker en projectleider Ruimtelijke Ontwikkeling.

Leiderdorp let op zichzelf
Ook in Leiderdorp is er een tekort aan sociale huurwoningen, middel dure huurwoningen en goedkope koopwoningen. Daar tegenover staat dat bestaande polders hun huidige bestemming moeten behouden. Dit vraagt innovatieve oplossingen om passende woningen te kunnen blijven bieden. Daarom kiest Leiderdorp voor inbreiding: bouwen binnen de bestaande contouren. Ook stimuleert de gemeente hergebruik of transformatie van kantoren, bedrijventerreinen. Een mooi voorbeeld daarvan is de herontwikkeling van de Baanderij.

De noodzaak tot versnellen van de woningbouw in Leiderdorp is beperkt. Wel is er aandacht voor betaalbare woningen, specifiek voor starters en senioren. In het coalitieakkoord vertaalt dat zich naar ontwikkeling op inbreidingslocaties. De urgentie om verder buiten de contouren van Leiderdorp te bouwen is niet zo hoog, hoewel dat in de regio wel het geval is.

Van de Loo ziet zelf een sterke relatie met de stad Leiden die aan de andere kant van de Zijl en de Oude Rijn gelegen is. Leiderdorp groeit echter in tegenstelling tot de regio nauwelijks maar voldoet wel ruimschoots aan de woningbehoefteramingen van het Rijk. Als kleine speler in de regio is Leiderdorp sterk afhankelijk van de regionale context. Hij ziet veel jongeren vertrekken naar de stad en op latere leeftijd weer terug verhuizen naar de randgemeenten, verder het Groene Hart in of, in deze tijd, richting het oosten van Nederland. Over onze vraag of deze verhuizingsgolf richting het oosten van het land invloed zou hebben op de woningvraag in de regio hoefde Van de Loo niet lang na te denken. Nee, de vraag naar woningen in het westen blijft de komende jaren stijgen. Voor de uitdagingen rondom de sociale huur werkt de gemeente samen met de woningcorporatie Rijnhart Wonen in onder andere het platform Huren in Holland Rijnland.

De ambtelijke organisatie van Leiderdorp is goed georganiseerd maar ervaart de laatste jaren wel uitdagingen op het gebied van plancapaciteit omdat de gemeente kaders en randvoorwaarden moet stellen voor de vele nieuwe bouwinitiatieven. De gemeente heeft bij deze bouwinitiatieven een faciliterende rol, veel gronden zijn in eigendom van ontwikkelaars, zo vertelt Van de Loo. De manier van sturen op de woningbouwopgave is daarbij sterk afhankelijk van initiatieven vanuit de markt.

Het tekort aan woningen in Leiderdorp is vooral wat lokale behoefte betreft beperkt, door een goed ingerichte projectorganisatie en transparante communicatie heeft de gemeente Leiderdorp haar zaakjes prima op orde. Landelijke of regionale steun om te versnellen is dan ook niet aan de orde. Wel maken ze in de regio goede afspraken, zeker waar het gaat om betaalbare woningen en sociale huur.

Hoe groot is het verschil nu echt?
Als we kijken naar Leiderdorp, de woonbehoefte en het aantal sociale woningen dat per jaar wordt gebouwd zien we iets verrassends. In de hele regio Holland Rijnland staan de laatste jaren een groeiend aantal van 80.000 naar 120.000 personen ingeschreven voor een sociale huurwoning. Zoveel mensen zijn er zeker niet actief op zoek naar een woning. De gemiddelde zoekperiode in Leiderdorp tot aan toewijzing is 2 jaar. Wanneer je volgens Van de Loo een kaasstolp over Leiderdorp zou zetten zou je aan 50 tot 60 nieuwe woningen per jaar voldoende hebben. Door de woningzoekenden van buitenaf is er een ‘boeggolf’ te zien die een tekort aan sociale huurwoningen per jaar vooruit duwt. Daardoor is het totale aantal personen wat op zoek is naar een sociale huurwoning ook lastig in te schatten. De politiek is hierop van invloed omdat de wethouder van de ene gemeente weinig kaders stelt die aanvullend zijn op regionale afspraken terwijl dat in een andere gemeente weer wel gebeurt. Er worden in Leiderdorp geen afspraken gemaakt om deze boeggolf in te halen, mede omdat het idee leeft dat er dan vanuit de regio weer nieuwe vraag ontstaat. Daarom is het belangrijk dat dit tekort regionaal wordt aangepakt en hierover regionale afspraken worden gemaakt.

Nieuwe ontwikkelingen alleen als het uitkomt
Zoals gezegd focust de gemeente Leiderdorp vooral op inbreiding. Dit brengt lastige situaties met zich mee voor Van de Loo als projectleider. Op het gebied van wet- en regelgeving, maar ook op het gebied van participatie. Ontwikkelingen van inbreidingslocaties worden kritisch gevolgd door omwonenden. Om geen eenzijdig beeld te laten ontstaan en een positief geluid te laten horen geeft Van de Loo aan dat zij ook de woningzoekenden, geïnteresseerde mensen, dus de waarschijnlijk nieuwe bewoners betrekken in het participatietraject. Zo maak je als gemeente zichtbaar voor wie je bouwt en hoe groot de behoefte is. Het gaat dan over mensen die een woning zoeken in plaats van alleen maar over zaken als verlies van privacy, zon of parkeerdruk in de wijk.

Die brede participatie zou wel eens heel goed gebruikt kunnen worden om plannen te ontwikkelen waarbij meer in de hoogte wordt gebouwd in Leiderdorp. Op die manier wordt de beschikbare ruimte optimaal gebruikt terwijl de groene polders niet worden aangetast. Dit vraagt wel om lef vanuit de politiek.

“Wat we nodig hebben bij nieuwe hoogbouwontwikkelingen is lef,  van het college en de gemeenteraad”

Volgens Van de Loo is het tijd voor een hoogbouwvisie. Hoogbouw is in de toekomst van Leiderdorp waarschijnlijk onontkoombaar als we de groene ruimte om ons heen willen behouden. Er is lef nodig vanuit de politiek om in te zetten op het gemeenschappelijk belang.

Verwachtingsmanagement op één
We sluiten het interview af met een waardevolle tip van Van de Loo. “Het belangrijkste bij woningbouwontwikkelingen in deze tijd is verwachtingsmanagement. Wees van te voren open en eerlijk over de ontwikkelplannen en het perspectief, geef het aan als er zaken wijzigen en wat de oorzaak is. Dit vereist weer lef, van de projectleider en van het bestuur. Participatie is nooit een wassen neus. Je moet je plan verkopen. Maar wees eerlijk over wat je nastreeft en op welke manier je daar wilt komen.”