26 januari 2023
We willen meer woningen, maar welke locaties zijn geschikt?
De woningbouwopgave is groot, zo ook voor de gemeente Meierijstad. De komende tijd wil Meierijstad 600 woningen per jaar bouwen verdeeld over de verschillende kernen. De gemeente Meierijstad is de afgelopen jaren aardig geslaagd in deze opgave. Om dit tempo vast te houden, en gereed te zijn voor de komende jaren, kijkt de gemeente naar nieuwe ontwikkellocaties. Maar hoe bepaal je of een locatie geschikt is en ook realistisch? Deze vraag hebben wij beantwoord voor de gemeente door het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek.
Het belang van haalbaarheidsonderzoeken
Voor een gemeente overgaat tot het kopen van gronden, is het belangrijk om te weten of het bouwen van woningen op deze locaties ruimtelijk, financieel en juridisch haalbaar is. Om hierachter te komen is het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek verstandig. Nicole en Rens hebben voor de gemeente Meierijstad haalbaarheidsonderzoeken naar twee locaties uitgevoerd: één voor een uitbreidingslocatie in de kern Schijndel en één voor een uitbreidingslocatie in de kern Sint-Oedenrode. Op beide locaties heeft de gemeente Meierijstad in 2021 Wvg (Wet Voorkeursrecht Gemeenten) gevestigd. Als een gemeente voorkeursrecht vestigt op grondpercelen dan betekent dit dat de gemeente de eerste optie heeft om de grond te kopen op het moment dat een grondeigenaar besluit te verkopen. Wvg is een belangrijk instrument voor gemeenten die actieve grondpolitiek voeren. Deze trend om als gemeente zelf gronden aan te kopen om woningbouwontwikkelingen mogelijk te maken zien we de laatste tijd steeds vaker. Gemeenten gebruiken dit als een manier om te proberen om woningbouwontwikkelingen in hun gemeente te versnellen en grip te houden op de kwaliteit.
Maar voordat het zover is, en de grond wordt aangekocht door de gemeente, is het belangrijk om de haalbaarheid van woningbouw op de locaties te onderzoeken. In de gemeente Meierijstad was BEECKK verantwoordelijk voor het uitvoeren van de haalbaarheidsonderzoeken, daarvoor hebben we onze krachten gebundeld met andere partijen die bekend zijn met Meierijstad: Gloudemans, Buro Waalbrug en Spacevalue. In onze samenwerking was elke partij verantwoordelijk voor een onderdeel van de ruimtelijke puzzel. Zo stond Buro Waalbrug aan de lat voor de verkennende planologische onderzoeken, was Gloudemans verantwoordelijk voor het doorrekenen van de financiële onderdelen en de verwervingsstrategie en werkte Spacevalue aan het ruimtelijke ontwerp. Rens en Nicole hebben het hele proces gecoördineerd en de communicatie tussen de gemeente en alle betrokken partijen begeleid. Het eindproduct, een rapportage per ontwikkelgebied met een helder advies over de haalbaarheid.
Een divers en kritisch proces
Het leuke aan het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek als je het aan ons vraagt? Het proces dat we doorlopen: van een open weiland maken we uiteindelijk een eerste planontwerp. Daarbij is het leuk dat er een hoop diverse werkzaamheden komen kijken. Zo hebben we verschillende werksessies georganiseerd met ambtenaren, schakelden we continu tussen de betrokken partijen en hebben we uiteindelijk een rapportage van het haalbaarheidsonderzoek gemaakt waarin alle deelaspecten samenkwamen. Kritisch zijn op hoofd- en bijzaken is hierin essentieel; wat moeten we nú weten om te kunnen besluiten of woningbouw op deze locatie haalbaar is? De valkuil is dat je steeds verder de diepte in gaat. Maar is al deze informatie noodzakelijk voor het besluit dat je nu wil nemen? Geschikte locaties vinden voor woningbouw wordt steeds lastiger. Voor er veel tijd en geld wordt gestoken in het uitwerken van plannen wordt het steeds relevanter om eerst de vraag te beantwoorden of een locatie zich leent om woningen op te bouwen. Daar scherp op zijn en de balans bewaken tussen uitzoeken en besluiten, kan een onnodige investering van tijd en geld voorkomen.
Het resultaat
Voor de ontwikkel locatie in Sint-Oedenrode, waar ruimte is voor ruim 500 woningen, is de conclusie getrokken de volgende stap naar realisatie te nemen. Voor de ruim 600 woningen die in Schijndel voorzien waren is de uitkomst van het onderzoek dat deze locatie niet realistisch is. Verder kijken naar een betere locatie, lijkt ons verstandig.
Voor de gemeente Meierijstad was de uitkomst van de haalbaarheidsonderzoeken dan misschien maar gedeeltelijk goed nieuws, wat ons betreft is de opdracht helemaal geslaagd. Bij BEECKK vinden wij namelijk dat een goed besluit nemen soms ook betekent dat je – goed onderbouwt – adviseert om iets niet te doen. Daar is deze opdracht een mooi voorbeeld van. Dit zien wij ook terug in het besluitvormingsproces dat volgde: de besluiten op basis van onze haalbaarheidsonderzoeken zijn door de gemeenteraad als hamerstuk aangenomen.
