29 maart 2021
Meierijstad gefocust op het bouwen van woningen
Sinds oktober 2019 zijn Olivia Jansen en Guido Mertens de woningbouwregisseurs in de gemeente Meierijstad. Zij werken als duo. Dit biedt voordelen, omdat ze ieder hun eigen kwaliteiten hebben, die complementair zijn aan elkaar. Olivia en Guido zijn beiden werkzaam als zelfstandige en bij verschillende gemeenten in diverse rollen werkzaam geweest. Denk daarbij onder andere aan de rol van programmaleider, projectleider, planeconoom en (strategisch) beleidsadviseur op het gebied van wonen en gebiedsontwikkeling. Zij hebben daardoor veel ervaring opgedaan Daarmee benoemen zij ook meteen de eerste waardevolle les die zij ons willen meegeven, namelijk: zorg dat de rol van woningbouwregisseur wordt vervuld door iemand met brede kennis en ervaring, “zorg dat het iemand is die iets van wonen weet, maar ook van gebiedsontwikkeling”.
De woningbouwopgave leidend
Hoewel de gemeente Meierijstad geen gemeente is die aangesloten is bij een woondeal en vooralsnog ook niet meedingt naar de Rijksfinanciering voor woningbouwprojecten vanuit de woningbouwimpuls, heeft ook deze gemeente een behoorlijke woningbouwopgave te realiseren. Meierijstad staat voor de uitdaging om in de komende tien tot vijftien jaar ruim 5.750 woningen te bouwen, maar hoe gaan zij dit realiseren? Olivia en Guido geven aan dat er al een behoorlijk aantal projecten in de pijplijn zitten. Het resterende gedeelte denken ze te kunnen realiseren door binnenstedelijk in de kernen woningbouwplannen te blijven faciliteren, denk hierbij bijvoorbeeld aan transformatie, en daarnaast na te denken over de mogelijkheden voor uitleglocaties voor de versnelling. “Het zijn behapbare aantallen, maar niet als we doorgaan op de huidige manier, want daarmee zullen we de benodigde versnelling niet gerealiseerd krijgen” geeft Guido aan. De gemeente moet daarvoor op zoek naar mogelijkheden om te versnellen, “die bereidheid is er, want de urgentie wordt gevoeld”.
“Integraal beoordelen is niet een plan langs iedereen sturen en dat iedereen er iets van vindt, maar samen bekijken hoe gemeentelijke ambities en uitgangspunten in een gebied samenkomen tot een zo optimaal mogelijk resultaat”
Dit roept bij ons natuurlijk de vraag op welke obstakels het op gang brengen van de productie nu in de weg staan? Daarvoor wijzen Olivia en Guido allereerst naar een aantal knelpunten in landelijke regelgeving ten aanzien van bijvoorbeeld stikstof en geitenhouderijen. Maar ook het gebrek aan financiële steun voor het bouwen van huizen vanuit de rijksoverheid zoals dat in het verleden vaak wel gebeurden. Nu is helaas het tegenovergestelde aan de hand, zoals met de verhuurdersheffing die het voor woningbouwcorporaties financieel lastiger maakt om woningen bij te bouwen. Ondanks dat dit terechte punten zijn om te benoemen zijn dit ook redenen die buiten hun eigen invloedssfeer als woningbouwregisseur liggen. Wat moet er volgens Guido en Olivia binnen de gemeente Meierijstad zelf gebeuren om de productie te kunnen bespoedigen? Guido legt uit dat er winst kan worden behaald door de plannen niet sectoraal maar daadwerkelijk integraal te beoordelen “Integraal beoordelen is niet een plan langs iedereen sturen en dat iedereen er iets van vindt”. Bij een sectorale benadering zal iedere beleidsmedewerker zijn eigen onderdeel zo goed mogelijk in het plan verwerkt willen zien. “Iedereen vindt het lastig om water bij de wijn te doen, maar als iedereen op zijn eigen onderdeel voor een 10 blijft gaan, krijg je niet het beste totaalresultaat voor elkaar. Sterker nog, dan krijg je een hoop niet voor elkaar.” Uitgangspunt is om toe te werken naar de hoogst mogelijke integrale kwaliteit waarbij de urgentie om woningen te bouwen niet uit het oog verloren wordt. Daarbij helpt het ook om aan de voorkant heel duidelijk te zijn naar ontwikkelaars en bouwers over de bouwplannen waar de gemeente behoefte aan heeft en de beoordelingscriteria die worden aangehouden.
Olivia en Guido zien hierbij een grote meerwaarde als de woningbouwregisseur de link is tussen (woon)beleid en uitvoering in gebiedsontwikkelingen. De woningbouwregisseur heeft enerzijds intensief contact met de beleidsmedewerkers wonen als ook de afdeling ruimtelijke ontwikkeling, planologie en grondzaken.
Van ‘verantwoordingscultuur’ naar ‘mogelijk maken-cultuur’
Eén van de belangrijkste stappen die Olivia en Guido sinds hun aantreden hebben gezet is om ruimte te geven aan een integrale en flexibele benadering van de woningbouwplannen. Zij noemen dit ook wel ‘ruimte geven aan een bandbreedtebenadering’, waarmee zij bedoelen te zeggen dat het soms goed is om voor individuele woningbouwplannen gemotiveerd af te wijken van de beleidsstandaarden om de ontwikkeling mogelijk te kunnen maken. Laat het zogenaamde ‘woningboekhouden’ los. “Het is geven en nemen. Soms moet je durven om op de ene plek meer toe te staan.” Hier hebben zij binnen de gemeente aan gewerkt door deze bandbreedtebenadering continu als een soort mantra te blijven herhalen, maar het is niet alleen continu de boodschap van flexibiliteit blijven uitdragen. Uitgangspunten over de flexibele benadering laten vastleggen door het bestuur biedt ook het comfort aan de ambtelijke organisatie om van een “verantwoordingscultuur” naar een “mogelijk-maken-cultuur” te werken.
Ontwikkelen doe je samen
Het zit volgens Guido en Olivia echter niet alleen in het sturen en begeleiden van de ambtelijke organisatie. De woningbouwregisseur heeft volgens hen ook een belangrijke taak als het gaat om de houding van de gemeente naar buiten toe. Zij zijn van mening dat je het als gemeente niet alleen kan. Ontwikkelaars, bouwers, woningcorporaties en beleggers zijn de partners waarmee we samen voor elkaar krijgen dat we de juiste woningen op de juiste plek gaan realiseren. “We hebben de commerciële ontwikkelaars en corporaties nodig, dus ga open met ze in gesprek om naar gedeelde belangen te zoeken.” Dit doen Olivia en Guido zelf door mee te gaan naar gesprekken daar waar ontwikkelaars en corporaties aan tafel zitten. Dit doen zij altijd vanuit de positieve grondhouding dat het uitgangspunt is om dingen mogelijk te maken met elkaar. “Blijf interesse tonen en laat zien dat je aan tafel zit om samen te kijken of je het voor elkaar kan krijgen”. Ondanks dat je als gemeente laat zien dat je meedenkt en mee kan bewegen is het ook belangrijk dat je duidelijk bent waar voor de gemeente de grenzen liggen, vertelt Olivia, maar als je als gemeente helder communiceert over wat deze harde grenzen zijn, zie je ook dat marktpartijen best bereid zijn om daar rekening mee te houden.
Olivia Jansen Guido Mertens
