18 mei 2021

Helmond, slim werken voor woningbouwversnelling

Als we kijken naar de woningbouwopgave lijkt Helmond een schoolvoorbeeld van een gemeente die het goed voor elkaar heeft. De gemeente heeft haar plancapaciteit op orde, komt met verschillende projecten in aanmerking voor subsidie vanuit de woningbouwimpuls regeling en is in staat om het innovatieve project ‘Brainport Smart District’, waarbij de slimste wijk ter wereld wordt ontwikkeld, te faciliteren binnen haar gemeente. Alle randvoorwaarden om de woningbouwopgave te kunnen realiseren lijken voor handen, maar betekent dat ook dat de gemeente in staat is tot versnellen? Wat zijn de uitdagingen voor deze gemeente en wat zijn de lessen die Helmond tot nu toe heeft geleerd? Wij spraken hier met Paul Spruijt en Tjakko Middel van de gemeente Helmond over.

Paul Spruijt werkt binnen de gemeente Helmond als programmamanager wonen en wijken en is daarmee binnen de gemeente verantwoordelijk voor het uitvoeren van de strategische agenda op het gebied van wonen en wijken. Tjakko Middel, beleidscoördinator wonen, is inhoudelijk verantwoordelijk voor het beleidsterrein Wonen. Als beleidscoördinator houdt Middel zich bezig met het hele spectrum van woningbouw. Denk daarbij van het huisvesten van arbeidsmigranten tot het organiseren van de samenwerking met woningcorporaties (waaronder woonruimteverdeling). Beide zijn betrokken bij de versnellingsopgave van de gemeente.

Daadkrachtige woningbouwambities
De woningbouwversnelling is natuurlijk ook in de gemeente Helmond een thema. Het is ook niet voor niks dat de gemeente zich heeft aangesloten bij de Woondeal Stedelijk Gebied Eindhoven, wat betekent dat zij zich samen met gemeente Best, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre hebben gecommitteerd aan de doelstelling om vanaf 2019 binnen vijf jaar 27.000 woningen te bouwen. Al zijn zij zelf als gemeente al eerder begonnen om de woningproductie op te schroeven, vertelt Middel ons. Bestuurlijk en ambtelijk zijn de woningbouwproductie en ambities tot het verhogen daarvan, al vastgelegd in de Woonvisie 2016.

Tijdens de laatste kredietcrisis is in Helmond het bouwen van woningen gestagneerd; de woningbouwproductie viel een aantal jaren lager uit dan de planning was. Fors inzetten op het bouwen van woningen was echter wel nodig om de ambitie die de gemeente Helmond heeft om te groeien naar een gemeente van 100.000+ inwoners te realiseren. Na 2016 zag de gemeente weer kansen om hierop in te zetten. In een notitie werd vervat wat er voor nodig is om tot een productie van +/- 800 woningen per jaar te komen. Hiervoor brachten zij toen de (financiële) randvoorwaarden, benodigde ambtelijke capaciteit en mogelijke kansen en risico’s in kaart.

Qua plancapaciteit zitten ze in Helmond met deze doelstelling goed. In verschillende stadia van concreetheid liggen er voor zeker 10.000 woningen plannen op de plank, waarvan een derde uitleglocaties, een derde binnenstedelijke inbreiding en een derde transformatieplannen. Opvallend is, dat waar ontwikkelaars een tijdje terug lastigere locaties nog links lieten liggen ze het nu wel aandurven om ook voor de meer complexe locaties, zoals voormalige kantoorpanden, plannen te ontwikkelen. De gemeente Helmond kijkt op haar beurt verder vooruit. Met behulp van een MIRT-studie onderzoeken zij de ambities op lange termijn, waarbij een schaalsprong van ongeveer 5.000 extra woningen tot de mogelijkheden behoort.

De uitdagingen
Een blokkade om tot woningbouwversnelling te komen zit voor de gemeente Helmond dus niet zozeer in de plancapaciteit. Wel vertelt Middel dat het in procedure brengen van de capaciteit voor de gemeente een uitdaging is. Ambtelijke capaciteit om de plannen te begeleiden en te beoordelen is er binnen de gemeente te weinig, daarbij is het probleem vooral dat er een tekort is aan mensen om de vacatures die open staan in te vullen. De gemeenteraad heeft recent acht formatieplaatsen extra beschikbaar gesteld, maar de arbeidsmarkt staat dermate onder spanning dat het vinden van de juiste mensen lastig is. Op de vraag wat daarvoor de reden kan zijn, geeft Middel aan: “Jonge mensen die zich interesseren voor dit vakgebied willen het bedrijfsleven in; instappen bij de gemeente kan altijd nog, denken ze”. Een gemiste kans volgens Middel, want: “Werken voor een gemeente is juist heel veelzijdig. Je bent maatschappelijk betrokken en ziet waar je het voor doet. Dat is toch mooi om te doen”.

Ambtelijke capaciteit is volgens Spruijt niet het enige obstakel. “We maken het onszelf soms moeilijk door strak vast te houden aan kwaliteitsnormen die wij zelf opstellen of die opgelegd worden”. De doelstellingen in rijksbeleid, provinciaal beleid en eigen beleid stapelen zich op tot hoge ambities die lastig te evenaren zijn voor ontwikkelaars. Zij willen dan met de gemeente in gesprek over bijvoorbeeld het energielabel van woningen of de parkeernormen. Zij komen dan met argumenten voor het verlagen van de normen, want “Het is een wijk met veel jonge mensen, die bezitten lang niet altijd meer een eigen auto”. Het zorgt voor discussies met marktpartijen die het proces enorm kunnen vertragen, geeft Spruijt aan.

Plannen en prioriteren
Door deze bevindingen constateerden ze in Helmond dat om de woningbouw binnen de kaders te kunnen realiseren, het uitgangspunt moet zijn “plannen doorschuiven is eigenlijk geen optie”. Daarvoor is kwantitatief en kwalitatief een goede basis nodig. Met kwantitatief bedoelen Spruijt en Middel dat de gemeente veel meer taakstellend moet worden “zorg dat je goed in beeld hebt en houdt om wat voor programma het gaat”. Daarbij wordt in samenwerking met Shinto Labs gewerkt met een digitaal dashboard om de woningbouwprogrammering te monitoren. Het programma van Shinto Labs wordt gebruikt om de woningbouwplanning goed in beeld te brengen. Niet alleen wordt in de overzichten de locatie en het aantal woningen vermeld, maar ook de opdrachtgever, het woningtype, de prijsklassen en doelgroepen. Door de gegevens uit het dashboard te combineren met de eigen gegevens van de gemeente is het bijvoorbeeld mogelijk om te werken aan het maken van reële planningen in plaats van wensplanningen. Kwalitatief is het belangrijk dat ze binnen de gemeente goed kunnen aangeven wat de behoefte is en hierop blijven sturen.

Voor de werkwijze zijn twee manieren van doorzettingsmacht van belang, er moet iemand zijn die het mandaat heeft om bewuste keuzes te maken als het gaat om planning en prioriteiten. Het gaat om “durven beslissen; wat is belangrijk genoeg om energie op te zetten?” en beslissingen nemen die tijdwinst kunnen opleveren. “Binnen dit project is iets minder parkeren toegestaan omwille van de realisatie van het project”, omdat een iets flexibeler opstelling ten opzichte van de normen kan voorkomen processen langdurig wordt vertraagd door kleine discussiepunten. Een half jaar geleden is binnen de gemeente het ‘aanjaagteam woningbouw’ opgericht. De gesprekken hierover worden binnen dit team met elkaar gevoerd. Een punt waar in dit team aandacht aan wordt besteed is het beoordelen van kleine woningbouwinitiatieven. Binnen de gemeente Helmond zijn ze veel tijd kwijt met het begeleiden en voorbeelden daarvan “misschien moet je zeggen boven 25 woningen wordt een woningbouwplan pas interessant en andere projecten pakken we later op. Grotere projecten leveren een fundamentelere bijdrage aan het woningtekort. Maar dit is vanzelfsprekend een bestuurlijk gevoelig onderwerp.”

Gemeenten bouwen geen woningen
Tot besluit wil Spruijt benadrukken dat de rol van de projectontwikkelaars en corporaties zeker niet onderschat moet worden. Niet alles is maakbaar. “We kunnen aanjagen, we kunnen planningen maken, maar woningen bouwen doe je niet alleen”. De gemeente is afhankelijk van grote marktpartijen en die laten zich logischerwijs ook leiden door wat in de markt wel of niet succesvol is. Binnen de gemeente Helmond zoeken ze daarom de samenwerking op met ontwikkelaars en corporaties door strategische verbanden met elkaar aan te gaan. Het doel daarvan is om samen te komen tot de gewenste productie. “We voeren een open dialoog met elkaar, waarbij we de markt onderdeel maken van de opgave waar we voor staan”. Letterlijk gaan Spruijt en Middel rondjes langs de velden om te delen wat het beleid is en waar de gemeente naartoe wil. Ook bestuurlijk neemt de wethouder de verantwoordelijkheid om te zorgen dat de relatie goed blijft.

Daarnaast is regionale samenwerking van groot belang. Deze samenwerking heeft bijvoorbeeld concreet geleid tot een pilot rondom gestandaardiseerde sociale huurwoningen, gestart samen met marktpartijen en woningcorporaties. Uitgangspunt was een vraag die is uitgezet bij de markt om een standaardproduct te ontwikkelen dat goedkoper wordt naar mate de afname in aantallen groter wordt. De lagere bouwkosten kunnen helpen versnelling te realiseren. Dit is uitgevraagd voor twee woningtypen, met duidelijk gespecificeerde randvoorwaarden vanuit de gemeenten en woningcorporaties. Het stedelijk gebied Eindhoven is de enige regio die hier zo ver mee is.

Het gesprek met de gemeente Helmond laat ons zien dat ook een gemeente die het op het eerste gezicht goed voor elkaar heeft haar eigen uitdagingen heeft om te overwinnen. Plancapaciteit op orde hebben is een ding, maar er zijn meer zaken nodig om de realisatie van ambitieuze woningbouwopgaven in stelling te brengen. In Helmond hebben ze goed in beeld wat daarvoor nodig is. Slimme en innovatieve woningbouwprojecten als Brainport Smart District en de pilot gestandaardiseerde sociale huurwoningen laten zien dat Helmond vindingrijk genoeg is om deze uitdagingen te boven te komen.

Tjakko Middel