16 september 2021

Voor iedere Bosschenaar een thuis

De afgelopen maanden hebben we verschillende gemeenten gesproken over woningbouw en de woningbouwversnelling, maar wat is hierbinnen nu eigenlijk de rol van een bestuurder? Hoe kijkt een wethouder aan tegen de woningbouwopgave en wat zijn geleerde lessen over de woningbouwversnelling? We spraken hier over met Roy Geers, drie jaar werkzaam als wethouder voor de gemeente ’s-Hertogenbosch. Sinds zijn aantreden is Geers verantwoordelijk voor de portefeuille wonen, ruimtelijke ontwikkeling en participatie. Ook als raadslid voor Rosmalens Belang maakte Geers zich al hard voor voldoende woon- en werklocaties. Niet alleen als bestuurder, maar ook op de werkvloer kwam Geers vaak in aanraking met woningbouw; vanuit zijn eigen bouwkundig adviesbureau heeft hij veel woningbouwprocessen en vergunning-aanvragen begeleid. Geers, een bestuurder met een bak aan ervaring en een hart voor de fysieke leefomgeving, deelt met ons zijn kijk op de woningbouwopgave.

Sneller bouwen aan ’s-Hertogenbosch
De woonvisie van ’s-Hertogenbosch is duidelijk over de ambitie die de gemeente zichzelf op het gebied van woningbouw stelt. Op de lange termijn is de doelstelling om 10.500 woningen te realiseren in tien jaar (periode 2020 tot 2030). Voor de korte termijn komt daar nog bij dat de gemeente 500 tijdelijke woningen wil realiseren (periode 2020-2022). Als de gemeente terugkijkt naar het aantal woningen dat de afgelopen jaren gebouwd is, lijkt het bouwen van zo’n 1.000 woningen per jaar een haalbare kaart, maar het aantal vergunningaanvragen in 2018 en 2019 doet vermoeden dat de woningbouwproductie in de jaren 2020 en 2021 zal afnemen. In 2018 en 2019 laten de data namelijk zien dat het aantal verleende vergunningen terugloopt. Dit heeft één-op-één tot gevolg dat er in 2020 en 2021 minder woningen opgeleverd kunnen worden.

Waarom het aantal verleende vergunningaanvragen de afgelopen jaren terug liep heeft de gemeente duidelijk in beeld. Wat opvalt is dat de oorzaken die ze in ’s-Hertogenbosch noemen om dit te verklaren overeen komen met wat we ook in eerdere interviews gehoord hebben: veranderende regelgeving (denk aan wetgeving rondom gasloos bouwen, stikstof en PFAS), capaciteitsproblemen in de bouw, sterke bouwkostenstijging, afhankelijkheid van de ontwikkelsnelheid van ontwikkelaars om de bouwplannen te realiseren, maar ook de eigen kwaliteits- of proceseisen van de gemeente die een langere planvoorbereidingstijd tot gevolg hebben. Voor de gemeente ’s-Hertogenbosch was daarmee ook duidelijk: zonder maatregelen daalt de woningbouwproductie die tot nu toe hoog is, daarom komt de gemeente in 2020 met het programma ‘Sneller Bouwen aan ’s-Hertogenbosch’.

Dit programma bevat een pakket aan maatregelen om de hoge woningbouwproductie op peil te houden. Dit betekent echter niet dat de gemeente daarvoor niet ook al bezig was om in te spelen op actuele ontwikkelingen die de woningbouw beïnvloeden. Om voor te sorteren op het gasloos bouwen is bijvoorbeeld al twee jaar geleden door de gemeente bepaald dat nieuwe woningen moeten voldoen aan de BENG-normen. Al kon de gemeente daarmee toch ook niet helemaal voorkomen dat plannen die bijna klaar waren terug naar de tekentafel moesten als gevolg van de wetgeving over gasloos bouwen. Inhaken op dit soort ontwikkelingen is en blijft de uitdaging. Zo is het stijgen van de kosten voor bouwmaterialen (hout en staal) alweer een nieuwe ontwikkeling die Geers als bestuurder zorgen baart.

“Het enige wat je als gemeente kunt doen is zorgen dat je genoeg plannen in voorbereiding hebt”, geeft Geers aan. “Als je meer plannen in de pijplijn hebt dan strikt noodzakelijk kun je de plannen die om wat voor reden dan ook wegvallen, opvangen.”

Kwaliteit is net zo belangrijk
De plancapaciteit laat zien dat de gemeente qua aantallen goed op weg is, maar dat is zeker niet het enige waar Geers als bestuurder aandacht voor heeft. “We zijn bezig om de wijken en dorpen voor de komende jaren te veranderen, dus het is ook belangrijk dat we kwaliteit leveren.” Geers benadrukt dat de woningbouwambities niet bedoeld zijn om winst te maken of om als stad te groeien. Het doel is: “voor iedere Bosschenaar die dat wil binnen de gemeente een passend dak boven het hoofd”, want het kan toch niet zo zijn dat ouderen die een zorgwoning nodig hebben, jongeren die het ouderlijk huis willen verlaten of een gezin dat in echtscheiding ligt naar een andere gemeente moeten uitwijken geeft Geers aan. Het project ‘De Groote Wielen’ laat volgens Geers duidelijk zien dat Bosschenaren vast zitten in hun woonsituatie. Bijna alle woningen die in de nieuwbouwwijk gebouwd worden gaan naar mensen die in ’s-Hertogenbosch wonen. Het laat zien dat mensen lange tijd blijven zitten in een woning die niet langer aansluit op hun woonbehoefte, met als reden dat zij graag in ’s-Hertogenbosch willen blijven wonen en er geen alternatief is binnen ’s-Hertogenbosch.

Het waarborgen van kwaliteit is voor Geers meer dan energie zetten op het bouwen van woningen voor doelgroepen die nu in de knel komen op de woningmarkt. Hij vindt het belangrijk dat het eigen karakter van een wijk of dorp behouden blijft. In plaats van de situatie zoals die nu is, waarin mensen al blij zijn als ze een woning gevonden hebben, hoopt Geers te kunnen toewerken naar een situatie waarin iedereen een keuze heeft om ergens te gaan wonen. Een wijk die past bij het karakter van de bewoner. “De keuze om ergens te gaan wonen moet er zijn”. Geers zoekt daarom ook de ruimte om per wijk te kunnen differentiëren in aanbod. “In plaats van op iedere project locatie een vast percentage sociaal, huur en koop kan je er ook voor kiezen om op de ene locatie het huurdeel te laten groeien en op de andere locatie meer eigendom toe te staan.” Als je alle beschikbare locaties voor de doelgroepen waar het knelt (starters en senioren) gaat benutten verliezen wijken hun kleur. Dit terwijl het ook belangrijk is dat het ecosysteem van generaties van een wijk overeind blijft “anders heeft het voetbalelftal straks nog maar negen leden”.

Als toonaangevende datastad maakt de gemeente ’s-Hertogenbosch gebruik van demografische gegevens om de differentiatie in wijken en projectgebieden te sturen. Daarbij is het wel een uitdaging om dit te combineren met de omgevingsdialoog, geeft Geers aan. “Hoe ga je het gesprek starten met de omgeving zonder dat je het maatschappelijk belang uit het oog verliest?”, want “als je het individuele belang van de omwonende voorop laat gaan krijg je niet een stad die voor iedereen is”. Voor Geers is het wel altijd de zoektocht hoe de vakdeskundigheid binnen de gemeente te verenigen is met de ervaringsdeskundigheid die buiten zit. Al zijn er zeker ook voorbeelden waar dit al goed lukt. Voor het gebied in de omgeving van station Oost is onlangs een heel participatieproces opgezet waarbij huidige en toekomstige bewoners konden meedenken over de invulling van het gebied. Geers geeft aan dat het dan bijvoorbeeld verrassend is om te merken dat de participanten zich dan best kunnen vinden in hoogbouw als dat betekent dat daarmee groen, speel- en sportvoorzieningen in de omgeving behouden kunnen blijven.

Vereende krachten in de taskforce(s)
Naast vooruitkijken en zorgen dat de plancapaciteit op de lange termijn goed op orde is, stuurt de gemeente ook op korte termijn op de woningbouwopgave door in te zetten op tijdelijke woningbouw. Volgens Geers is dat, naast in gesprek gaan met woningbouwcorporaties over verdichting van hun woningvoorraad, de manier om een kortetermijndip op te vangen. Inzetten op tijdelijk woningaanbod is al een speerpunt van Geers sinds hij gemeenteraadslid is. Terugkijkend op die tijd geeft Geers aan dat hij zich destijds nog niet realiseerde dat huurders met een tijdelijk huurcontract hun woning vaak zien als doorstroomlocatie. Het gevolg daarvan is dat deze bewoners vooral gefocust zijn op de vervolgstappen die zij gaan maken en minder bezig zijn met de bijdrage die zij aan hun directe leefomgeving kunnen leveren. Door de Taskforce Sociale Woningbouw is daarom nagedacht over de vraag “hoe kunnen we tijdelijke huurders niet alleen een dak boven hun hoofd geven, maar ook een thuis?” oftewel hoe kan de gemeente waarborgen dat zij zichzelf niet als een passant voor de omgeving zien. Het resultaat is dat bij het ontwerpen van de tijdelijke locaties meer aandacht is voor de manier waarop woningen worden geclusterd. Door te spelen met de manier waarop de woningen ten opzichte van elkaar worden gepositioneerd kan veel meer een eigen sfeer en binding (sociale cohesie) tussen de bewoners ontstaan.

Vanwege het succes van de Taskforce Sociale Woningbouw is er inmiddels ook een Taskforce Woningbouw met marktpartijen. Geers legt hier regelmatig een vraag op tafel waar dan met partijen uit de hele keten over nagedacht wordt. Een concreet voorbeeld van zo’n vraag is “Hoe gaan we om met de betaalbaarheid van woningen?” Op dit moment is in ’s-Hertogenbosch namelijk de trend gaande dat mensen hun wooncarrière doorlopen in hun eigen woning. Dat wil zeggen ze beginnen als starter in een starterswoning en passen de woning aan op hun woonbehoefte door te verbouwen. Op het moment dat zij dan wel doorstromen naar een andere woning is de woning geen starterswoning meer. Door de Taskforce met marktpartijen is nagedacht hoe dit kan worden ondervangen zonder regels op regels te stapelen of ingewikkelde financieringsconstructies vast te leggen. Door in gesprek te gaan met elkaar ontstaan er dan ideeën om starterswoningen te bouwen die niet kunnen worden uitgebreid. Denk aan appartementen of rug-aan-rug woningen. Bijkomend voordeel van de Taskforce is dat ketenpartners zich mede verantwoordelijk gaan voelen voor de toekomst van de Bossche woningmarkt. “Het helpt om de neuzen dezelfde kant op te krijgen”.

En nu door
De voorbeelden van de Taskforces laten mooi de visie van Geers zien; zoek de oplossing niet in steeds meer regels maar in creatieve alternatieven, want het is mogelijk om zonder te verkrampen in regels dezelfde resultaten te bereiken. Interessant om te horen is dat Geers daarom ook wel kansen ziet in de Omgevingswet. “De toekomst moet uitwijzen of de Omgevingswet een verademing gaat worden, maar de ruimte die ontstaat om meer verantwoordelijkheid bij de ontwikkelaar te leggen en minder vergunningplichtig te maken biedt mogelijkheden”. Tot die tijd vervult Geers zijn rol als aanjager, lobbyist en verbinder om de woningbouw op gang te houden, want dat is voor nu het belangrijkste volgens Geers: “Mouwen opstropen en aan de slag!”

Roy Geers