28 maart 2022
Door vallen en opstaan leert men… rennen
Op dit moment is er in vrijwel heel Nederland een tekort aan woningen. Het versnellen van het bouwen van woningen is één van de ruimtelijke vraagstukken waar wij, vanuit BEECKK, gemeentes bij helpen en over adviseren. Wij vinden het belangrijk om kritisch te blijven: welke uitdagingen en risico’s zien we binnen de woningbouwversnelling? Hoe gaan we daar goed mee om? Wie hebben we nodig? Nadenken over dit soort vragen doen wij liever niet alleen op ons eigen eilandje. We zoeken naar manieren om het gesprek aan te gaan en kennis te delen. Dit hebben wij het afgelopen anderhalf jaar bijvoorbeeld gedaan door met veel verschillende gemeenten te spreken over de woningbouwversnelling en hun aanpak.
In 2019 en 2020 hebben wij interviews gehouden met gemeenten, experts en andere partijen op het gebied van woningbouwversnelling. Ons doel was toen inspirerende verhalen delen over de uitdaging waar we uiteindelijk allemaal voor staan. Nu zoeken we naar de verdieping. We zien gelijkenissen tussen de aanpak die gemeenten ontwikkelen en onze eigen aanpak. Door met elkaar de kennis en ervaring te delen over werkwijzen die parallel aan elkaar ontstaan en steeds verder worden uitgewerkt, vinden we met elkaar steeds betere antwoorden om het bouwen van woningen te versnellen.
De BEECKK aanpak
De woningbouwversnelling is een van de centrale thema’s waar we binnen BEECKK aan werken. Sinds 2007 begeleiden wij gemeenten in het verkrijgen van inzicht in hun woningbouwopgave, projectorganisatie en de uitvoering van woningbouwprojecten. Op basis van de kennis en ervaring die wij de afgelopen jaren bij verschillende gemeenten opdeden (onder andere bij gemeenten Woudrichem, Asten, Bernheze, Leerdam, Geertruidenberg) hebben wij een eigen aanpak ontwikkeld gericht op het efficiënter organiseren en realiseren van woningbouwprojecten. De aanpak gaat uit van inzicht in de projecten (voorbereiden), prioriteren (faseren), keuzes maken (besluiten) en structuur aanbrengen.
Weer in gesprek met Veldhoven
Eén van onze interessante gesprekken voerden Mark en Stijn ongeveer een jaar geleden met de programmamanager van de woningbouwversnelling bij de gemeente Veldhoven, Daniëlle van der Ven. Lees hier het vorige interview. Vers van de pers binnen deze gemeente introduceerde zij toen aan ons de aanpak woningbouwversnelling van deze gemeente, waarvan de ‘100-dagen aanpak’ onderdeel uitmaakt. We zijn nieuwsgierig hoe het nu – een jaar later – in Veldhoven gaat. Mark en Nicole gingen hierover met Van der Ven in gesprek.
Keuzes maken
In onze BEECKK-aanpak zijn goed ‘voorbereiden’ en ‘faseren’ de twee sleutelwoorden voor de woningbouwversnelling. Goede voorbereiding en fasering leidt tot goede keuzes. Goede keuzes zijn uit te leggen en geven duidelijkheid, ook wanneer het antwoord ‘nee’ of ‘u moet even geduld hebben’ is, wordt de duidelijkheid gewaardeerd door ontwikkelaars en andere initiatiefnemers. Deze visie op de opgave zien we ook terug in de manier waarop Van der Ven naar de woningbouwversnelling kijkt. In het eerste artikel vertelde zij ons al meer over de manier waarop ze in Veldhoven sturen op de verschillende beheersaspecten binnen de projecten. Deze keer hebben we met elkaar het gesprek gevoerd over het wel of niet oppakken van een project.
In de praktijk zien wij vanuit BEECKK het risico dat gemeenten onder druk staan om ‘te leveren’. Ze grijpen elke kans of mogelijkheid met beide handen aan, terwijl de beschikbare capaciteit om aan de projecten te werken beperkt is. Het gevolg: verplichtingen worden aangegaan met initiatiefnemers, maar afspraken kunnen niet worden nagekomen. Met alle politieke druk tot gevolg. Het organiseren, alle ballen in de lucht houden en brandjes blussen kost meer tijd dan daadwerkelijk structureel met de inhoud en de voortgang van de projecten bezig zijn. Het resultaat: iedereen is ontevreden. Want, de organisatie loopt op haar tenen, maar initiatiefnemers en bestuurders zien onvoldoende resultaat.
Dit risico is ook onder de aandacht bij Van der Ven, ‘Slimmer organiseren, duidelijk structureren en keuzes durven maken!,’ zag zij vanaf 2019 al als een belangrijk onderdeel om de versnelling te kunnen realiseren. De woningbouwversnelling drukt in de gemeente Veldhoven op de reguliere capaciteit. Inzet op deze woningbouwprojecten betekent dat de leden van het projectteam andere dingen moeten laten, maar hoe maak je de keuze welke projecten je nu wel oppakt en welke later? In Veldhoven gebruiken ze daarvoor een beslisboom. Wanneer er voor een initiatief nog geen overeenkomst ligt, de maatschappelijke relevatie klein is en het niet binnen de vooraf vastgestelde criteria van de woningbouwversnelling past, wordt de initiatiefnemer gevraagd om te wachten. Essentieel daarbij is goede communicatie. De gemeente gaat met de initiatiefnemer in gesprek over de reden waarom en geeft de initiatiefnemer tips over wat hij of zij in de tussentijd kan doen om het proces soepel te laten verlopen zodra het project wél opgepakt wordt. De initiateven die wel aan de criteria voldoen, worden ingepland en daarvoor wordt capaciteit beschikbaar gesteld.
Op papier klinkt het logisch, misschien zelfs simpel. Wij zijn benieuwd, de initiatiefnemers die nog niet aan de beurt komen, hoe reageren die? En, wat doet de wethouder Wonen op het moment dat een initiatiefnemer aan zijn jasje trekt met leuke plannen? Ook in Veldhoven is de realiteit dat via alle kanten ideeën en initiatieven binnen komen. De afspraak is gemaakt, ook met bestuurders, dat initiatieven alleen via het Omgevingsloket in behandeling worden genomen, legt Van der Ven uit. ‘Wat er nodig is, is een rechte rug vanuit de ambtelijk opdrachtgever en wethouder’ zegt Van der Ven. ‘Zij krijgen de lastige vragen. Zij moeten geloven in de aanpak en daar ook voor gaan staan. Dat geeft ruimte om het ook daadwerkelijk te doen’. Inmiddels ziet iedereen binnen de gemeente steeds beter in dat er ruis ontstaat als initiatieven via allerlei kanalen binnen komen en wat dit feitelijk betekent, namelijk dat initiatiefnemers op die manier minder goed bediend worden. Juist door deze afspraken te maken wordt iedere initiatiefnemer op basis van dezelfde uitgangspunten gelijk behandeld. Dit zorgt ook bij marktpartijen voor meer begrip, omdat zij allemaal dezelfde afspraken en uitleg over het proces krijgen. In Veldhoven is de beslisboom inmiddels zo’n succes dat ook andere beleidsterreinen (huisvesten arbeidsmigranten, maatschappelijk vastgoed, etc.) dit principe inmiddels toepassen.
Goede fasering in honderd dagen
Besluiten hoe en wanneer je woningbouwprojecten oppakt staat voor ons gelijk aan goed voorbereiden. Op welke manier is er dan in Veldhoven aandacht voor een goede fasering? Dat zit volgens Van der Ven in de 100-dagen aanpak. Het doel van deze aanpak is om binnen honderd dagen een projectovereenkomst te sluiten. Een ondertekende intentieverklaring is het startpunt, daarna ligt er binnen ongeveer honderd dagen een definitief stedenbouwkundig ontwerp, een voorlopig ontwerp op gebouwniveau en een schetsontwerp op inrichtingsniveau. Met het ontwerp bestemmingsplan en de onderzoeken die daarvoor nodig zijn, zijn ze dan vaak ook al een heel eind op weg. ‘De projectovereenkomst is een markeringsmoment. De businesscase is haalbaar en de afspraak is: wat daarin staat kan niet meer ter discussie worden gesteld. Zowel de inhoudelijke- als procesmatige afspraken, waaronder de planning.’, legt Van der Ven uit. ‘Als je dat met elkaar afspreekt ben je vervolgens heel snel bij de anterieure overeenkomst’.
Van de projectleiders vraagt dit aandacht voor wat moet nu en wat kan later (niet te vroeg sturen op details met commitment op een (strakke) planning). Bij de start van een project wordt een kick-off georganiseerd. Alle interne disciplines kunnen hun aandachtspunten in dit overleg benoemen. Zij mogen er vervolgens op vertrouwen dat de projectleider hier op stuurt en hen op het juiste moment in het proces betrekt. Dit bespaart veel capaciteitsinzet. Dit onderlinge vertrouwen ontstaat niet vanzelf, dat moet opgebouwd worden. Daarin is ook belangrijk: je fout toegeven als je als projectleider iets vergeten bent. Bij iedere fase wordt de planning geactualiseerd, steeds in meer detail. Naar buiten toe vraagt dit van de projectleider scherp zijn op afspraken: jullie verwachten dat de gemeente tijd heeft en capaciteit levert, dan vraagt de gemeente van jullie om (beheersd) risico te nemen door bijvoorbeeld op voorhand te investeren in processtappen. ‘Schud ook marktpartijen wakker, zet ze op scherp’ omschrijft Van der Ven. Op deze manier zet Veldhoven in op partijen die voortgang kunnen behouden.
Waarom nemen andere gemeentes deze aanpak eigenlijk nog niet over, vragen wij ons af. Van der Ven denkt dat andere gemeenten blokkeren bij het nadenken over ‘wat heeft die ander nodig om te zorgen dat ik krijg wat ik wil?’ Planmatig werken en commitment vragen, duidelijk zijn over wat je wil bereiken, uitspreken naar elkaar ‘wat hebben wij nodig en wat hebben jullie nodig’, is volgens Van der Ven belangrijk. Het is een coöperatief samenwerkingsmodel.
Tijd winnen met participatie
Participatie kreeg het afgelopen jaar in Veldhoven extra aandacht. Toen wij Van der Ven de eerste keer spraken over de woningbouwversnelling vertelde zij ‘ons kindje is geboren, nu leren we haar lopen’. Dit jaar werd duidelijk; ‘het kindje valt nog wel eens om’. Van der Ven bedoelt daarmee dat er een aantal woningbouwprojecten sterke vertraging oplopen, omdat deze projecten bij de Raad van State terechtkomen. ‘Op het moment dat je constateert dat omwonenden bezwaar maken tegen woningbouwplannen valt er veel te winnen met een goed participatieproces’ geeft Van der Ven aan. In juli 2021 heeft Veldhoven tijdelijke kaders voor participatie bij ruimtelijke initiatieven vastgesteld. Wij zijn benieuwd, op welke manier gaat Veldhoven haar inwoners betrekken? Is dat anders dan voorheen? Van der Ven zegt daarover ‘het is en blijft een zoektocht wanneer en hoe je mensen betrekt. Wanneer ben je te vroeg en wanneer ben je te laat. Het is bijna onvermijdelijk dat je op een bewonersavond als feedback terug krijgt dat de omwonenden vinden dat ze te vroeg dan wel te laat geraadpleegd zijn.’ Wat Veldhoven in ieder geval doet is differentiëren door maatwerk. De omgeving meenemen is bij ieder project verplicht, maar ‘bij projecten van 10 woningen is de participatie echt anders dan bij 300 woningen’, zegt Van der Ven. Een uitgebreid participatieproces is niet voor ieder project mogelijk, maar maatwerk is volgens het tijdelijk kader gewenst als de maatschappelijke relevantie van het project groot is of het project zeer complex is.
Een ander belangrijk element volgens Van der Ven: ‘de achterstand in informatie, die moet je wegwerken. Geen preferente posities’. Als het kennisniveau gelijk is kun je bij omwonenden om begrip voor keuzes vragen legt Van der Ven uit. Deel met omwonenden op welke punten een plan niet meer onderhandelbaar is en waarom (bijvoorbeeld een collegebesluit over percentage sociale huur) en probeer duidelijk te maken dat het algemeen belang niet ieders individuele belang kan dienen. Het is niet alleen belangrijk dat inwoners dit snappen, ook bestuurlijk en ambtelijk moet men begrijpen dat het doel nooit kan zijn ‘iedereen meekrijgen’.
Hoe nu verder voor Veldhoven?
Zeker niet alle projecten komen terecht bij de Raad van State. “Op andere projecten heeft het kindje al leren rennen”, zegt Van der Ven. In 2020 zijn er 159 woningen opgeleverd en ca. 300 in 2021. Een indrukwekkende prestatie, die de komende jaren naar verwachting doorzet. In de jaren die komen verwacht van der Ven vanaf 2023 jaarlijks meer dan 400 woningen op te leveren. Met deze aantallen zou Veldhoven voldoen aan de doelstelling waaraan de deelnemende gemeenten zich in de woondeal hebben verbonden.
Wanneer is de opdracht voor Van der Ven geslaagd, vragen wij aan haar. ‘Als het ons lukt om die 400 woningen per jaar op te leveren’, zegt Van der Ven. Even later verduidelijkt zij ‘daarmee bedoel ik; de weg er naartoe is de opgave. Als het lukt om de organisatie zo in te regelen dat een output van 400 woningen het logische gevolg is, dan is de opdracht volbracht’. Voor de korte termijn staat op het wensenlijstje van Van der Ven om een tussentijdse evaluatie te doen. ‘Zeker ook vanwege Corona is het belangrijk om te blijven aanvoelen of de aanpak optimaal en blijvend op deze wijze kan worden uitgerold. Door drukte en minder contact (door Corona) vervallen mensen misschien sneller in oude gewoontes.’ ‘Maar gelukkig kunnen we elkaar alweer weer wat meer ontmoeten op dit moment!’ voegt Van der Ven daaraan toe.
Daniëlle van der Ven
